После развода единоличным собственником ипотечного дома можно стать только через раздел общего имущества супругов. Для этого нужно либо заключить нотариальное соглашение о разделе (ст. 38 СК РФ), либо обратиться в суд с иском о признании права собственности на дом и возложении обязанности по погашению кредита на одного из супругов. Исключение бывшего мужа/жены из числа собственников возможно только после полного или частичного погашения ипотеки, либо с согласия банка.
Основания для исключения супруга из собственников ипотечного дома
Ипотечный дом, купленный в браке, считается общей совместной собственностью супругов (ст. 256 ГК РФ, (норма требует уточнения по источнику)). Даже если титульным собственником указан только один супруг, второй имеет равные права на недвижимость. Для исключения супруга из числа собственников необходимо:
- Разделить совместно нажитое имущество в суде или по нотариальному соглашению (ст. 38 СК РФ).
- Доказать, что один из супругов не вносил средства на покупку дома (например, если дом приобретён до брака или получен в дар – ст. 36 СК РФ).
- Получить согласие банка-кредитора на переход долга по ипотеке к одному супругу (без этого Росреестр не зарегистрирует смену собственника).
Что нужно проверить перед обращением в суд
Перед подачей иска проверьте:
- Каким имуществом это дом – личным или совместным? Если дом куплен до брака или получен в наследство, он не делится (ст. 36 СК РФ).
- Есть ли брачный договор или соглашение о разделе имущества – они могут изменить режим собственности.
- Остаток кредитного долга и условия ипотечного договора: многие банки требуют солидарной ответственности обоих супругов, и исключение одного возможно только после полного погашения.
Какие документы собрать для суда или Росреестра
Для раздела ипотечного дома и исключения супруга вам понадобятся:
- Свидетельство о расторжении брака.
- Копия кредитного договора и закладной (если ипотека зарегистрирована).
- Выписка из ЕГРН на дом.
- Справка из банка об остатке задолженности.
- Нотариальное согласие супруга на раздел или решение суда с указанием долей.
- Согласие банка на изменение заёмщиков (если долг передаётся одному из супругов).
Когда необходимо обратиться к юристу
Обязательно проконсультируйтесь с юристом, если:
- Банк не даёт согласия переоформить ипотеку на одного супруга – юрист поможет оспорить отказ или добиться раздела с выплатой компенсации.
- Есть спор о размере долей или о том, чьи средства были внесены в качестве первоначального взноса.
- Ипотечный дом обременён правами третьих лиц (например, прописаны несовершеннолетние дети или другие родственники).
- Один из супругов уклоняется от раздела или не платит по кредиту – тогда суд может отступить от равенства долей (ст. 39 СК РФ).
Практика: как суды решают такие споры
На практике суды часто признают за одним супругом право на дом с обязательством выплаты другому денежной компенсации за долю, одновременно возлагая на него обязанность по погашению ипотеки (ст. 38 СК РФ, п. 3 ст. 39 СК РФ). Например, в деле № 2-2901/2017 суд выделил квартиру истице с условием погашения кредита, а автомобиль – ответчику. При несогласии банка суд может обязать выплатить бывшему супругу его долю деньгами, а дом оставить за одним владельцем.
После раздела и исключения супруга из собственников дома бывший член семьи утрачивает право пользования жильём (ст. 31 ЖК РФ), если иное не установлено соглашением. Однако наличие детей или отсутствие другого жилья может частично сохранить это право – этот вопрос решается отдельно.